Hotline:
Nhà đất nằm trong quy hoạch làm đường có được cấp sổ hồng hay không còn phụ thuộc vào vị trí thửa đất và quy định về diện tích tối thiểu của từng địa phương. DHLaw sẽ giúp bạn làm rõ vấn đề này qua phần giải đáp câu hỏi trong bài viết dưới đây.
Mong luật sư giải đáp, tôi dự định mua thửa đất có diện tích 3.4 x 22m thuộc phường Tân Chánh Hiệp, quận 12 TPHCM. Trên đất đã có nhà cấp 4 để ở tạm. Đất chưa có sổ hồng mà chỉ có tờ kê khai bổ sung cấp số nhà vào đầu năm 2006. Qua tìm hiểu từ internet, tôi nhận thấy có quy hoạch đường 15m đi qua thửa đất này, khi đó diện tích đất còn lại là 3.4 x 8.7m. Xin hỏi luật sư, nhà đất nằm trong quy hoạch làm đường có được cấp sổ hồng không với trường hợp của tôi?
Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới chuyên mục hỏi và đáp luật đất đai của DHLaw. Trường hợp của bạn, luật sư nhà đất tư vấn như sau. Việc đầu tiên bạn cần tới Ủy ban nhân dân cấp huyện để xác nhận lại có hay không vấn đề quy hoạch làm đường đi qua thửa đất mà bạn dự định mua.
Căn cứ khoản 05 điều 98 luật đất đai 2013 quy định
"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".
Căn cứ Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về các giấy tờ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ".
Thửa đất bạn dự định mua chưa có sổ hồng mà chỉ có tờ kê khai bổ xung số nhà vào năm 2006. Như vậy, thửa đất chưa có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 01 điều 100 luật đất đai 2013 nêu trên. Đối chiếu với các quy định vừa liệt kê, thửa đất này nếu được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích được cấp sẽ là phần diện tích có trên bản đồ quy hoạch. Thửa đất có diện tích 3.4 x 8.7m tương đương 29.58m2.
Vị trí của thửa đất là ở quận 12 TPHCM. Để được cấp giấy chứng nhận thì thửa đất cần đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó với thửa đất có nhà hiện hữu ở quận 12 cần có diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 04 mét. Trong trường hợp của bạn, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Căn cứ Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu chỉ được cấp Giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 25/10/2014 – thời điểm Quyết định 33/2014/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).
Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Như vậy, trường hợp của bạn không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.
Nghĩa là quy hoạch làm đường mà bạn tìm hiểu qua internet là không chính xác. Khi đó, thửa đất bạn định mua đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu như đã phân tích ở trên.
Tuy nhiên, thửa đất chỉ có tờ kê khai bổ xung số nhà mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điều 100 luật đất đai 2013. Trong trường hợp này, để được cấp sổ hồng cho thửa đất có nhà hiện hữu, cần phải có giấy tờ chứng minh đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch ( quy định tại khoản 2 điều 101 luật đất đai 2013).
_________________________________________
Để được tư vấn trực tiếp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Bộ phận Tư vấn DHLaw.
Add: 185 Nguyễn Văn Thương , Phường 25, Q. Bình Thạnh, TP. HCM.
Hotline 24/24: 0909 854 850
Email: contact@dhlaw.com.vn
Rất mong nhận được sự hợp tác của Quý khách hàng!
Trân trọng./.
