Mua bán nhà đất - Hiểu rõ luật, hạn chế rắc rối

Mua bán nhà đất - Một hoạt động tưởng chừng như đã trở nên quá bình thường nhưng lại cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Ngoài vấn đề tài chính thì người mua bán nhà đất còn phải có sự hiểu biết nhất định về pháp lý; nhằm tránh những rủi ro, tranh chấp không cần thiết.Dưới đây, DHLaw muốn chia sẻ một số vấn đề mà người mua bán nhà đất thường mắc phải để Quý khách có sự chuẩn bị tốt cho mình trước khi đưa ra quyết định.

mua bán nhà đất

1. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có làm sổ đỏ được hay không?

Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn đang diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước. Để đáp ứng nhu cầu thay đổi giấy tờ sở hữu nhà đất của nhiều người dân; Nhà nước ta đã cho phép làm sổ đỏ đối với một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.

Cụ thể tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP nêu rõ các trường hợp có thể làm sổ đỏ như sau:

 - Thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất trước ngày 01/01/2008.

 - Thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013.

2. Việt kiều muốn mua nhà tại Việt Nam cần đáp ứng điều kiện gì?

Trong thời gian gần đây, số lượng kiều bào Việt hồi hương đang ngày gia tăng và có những người muốn định cư lâu dài tại Việt Nam.

Do đó, họ cần thực hiện đầy đủ các thủ tục theo pháp luật Việt Nam nếu muốn mua bán nhà đất. Và sẽ có những điều kiện kèm theo cho phép Việt kiều được mua nhà; cụ thể như sau:

- Phải là người có quốc tịch hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam và sinh sống lâu dài tại nước ngoài.

- Phải là người được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

- Phải có nhà ở hợp pháp.

3. Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng, giải quyết thủ tục như thế nào?

Hồ sơ mua bán thế chấp ngân hàng gồm có:

- Hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng.

- Bản khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

- CMND/Thẻ căn cước và Sổ hộ khẩu.

- Đơn đề nghị đăng ký biến động.

- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng tiến hành như sau:

- Bước 1: Lập cam kết với thành phần gồm: người mua - người bán - ngân hàng. Nội dung gồm:

+ Cam kết mua bán giữa người mua và người bán.

+ Cam kết trả nợ vay giữa người bán (người đang thế chấp tài sản) và ngân hàng cho vay.

+ Chữ ký của 3 bên.

+ Công chứng, chứng thực của văn phòng công chứng.

- Bước 2: Ngân hàng sẽ tiến hành tất toán khoản vay và giải chấp tài sản.

- Bước 3: Người mua và người bán lập hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng theo quy định.

- Bước 4: Thực hiện các nghĩa vụ thuế theo quy định pháp luật.

- Bước 5: Tiến hành thủ tục sang tên theo luật.

4. Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là gì?

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là một dạng hợp đồng mà bên bán ủy thác tất cả các quyền lợi về tài sản cho bên mua; bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản được ủy quyền. 

Mục đích của loại hợp đồng này là để che giấu việc mua bán nhà đất nhằm trốn thuế Nhà nước. Do đó, hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất thường không thể công chứng, chứng thực và cũng không được pháp luật bảo hộ quyền lợi.

Tuy nhiên, trong thực tế, hình thức mua bán này lại khá phổ biến vì nhiều lý do như:

+ Nhà, đất truyền từ nhiều đời không có giấy tờ theo quy định pháp luật.

+ Người mua và người bán muốn trốn thuế.

+ Người bán lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để dụ dỗ làm hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất nhằm trục lợi.

+ Và các nguyên nhân khác.

5. Rủi ro khi thực hiện hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất?

Như đã nói ở trên, hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là hành vi che giấu giao dịch nhà đất cho nên không được pháp luật công nhận; vì vậy nó sẽ đi kèm nhiều rủi ro nguy hiểm. Chẳng hạn như:

- Rủi ro thứ 1: Khi thị trường bất động sản tăng giá; vì lòng tham người bán có thể yêu cầu Tòa án vô hiệu hóa hợp đồng. Người mua buộc phải nhận lại số tiền đã giao dịch ban đầu và trao trả toàn bộ giấy tờ về tài sản cho người bán.

- Rủi ro thứ 2: Theo điều luật 589 Bộ Luật Dân sự thì hiệu lực của hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất sẽ bị chấm dứt trong các trường hợp như:

  + Người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết.

  + Tòa án tuyên bố người ủy quyền hoặc người được ủy quyền mất hoặc hạn chế hành vi dân sự.

  + Tòa án tuyên bố người ủy quyền hoặc người được ủy quyền mất tích.

Ví dụ: Ông A mua đất của ông B bằng hợp đồng ủy quyền. Và khi ông A mất hoặc bị mất khả năng hành vi dân sự hay mất tích thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt.

Ông B sẽ nhận lại đất mà không phải hoàn trả tiền đã nhận khi giao dịch.

- Rủi ro thứ 3: Nếu tài sản được ủy quyền do phạm tội mà có hoặc là tang vật của vụ án thì người mua và người bán theo hợp đồng ủy quyền đều phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Tìm hiểu thêm: Thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất

6. Những giấy tờ bắt buộc phải công chứng, chứng thực khi mua bán nhà đất?

Trong quá trình mua bán; nhiều người thường chủ quan không công chứng giấy tờ vì giao dịch với người quen. Tuy nhiên, trên thực tế có một số giấy tờ bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. 

Cụ thể tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định các loại giấy tờ bắt buộc công chứng, chứng thực; gồm:

- Các loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho.

- Các văn bản về thừa kế quyền sử dụng nhà đất . 

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng ủy quyền cho bên thứ 3 bán (nếu có).

- Các hợp đồng giao dịch mua bán nhà, đất liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán.

- Sổ hộ khẩu.

Ngoài những loại giấy tờ trên thì tùy theo từng tình huống giao dịch cụ thể mà bên bán hoặc bên mua có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực.

7. Cần lưu ý gì khi vay vốn ngân hàng mua nhà đất?

Bên cạnh những vấn đề liên quan đến tính pháp lý của giao dịch thì chúng ta khi vay vốn các ngân hàng hoặc làm việc với nhân viên tài chính cũng cần lưu ý:

- Tìm hiểu và xác thực thông tin nhân viên tư vấn tài chính.

- Nghiên cứu kỹ các gói vay.

- Chọn hạn mức vay trong khả năng chi trả.

- Chỉ làm việc với một nhân viên tư vấn chính trong suốt quá trình thực hiện vay vốn.

- Nếu thay đổi người tư vấn cần yêu cầu ngân hàng đưa thông tin cụ thể về người mới.

- Thận trọng khi giao các loại giấy tờ quan trọng cho nhân viên ngân hàng khi cần vay vốn.

- Đọc kỹ tất cả các loại giấy tờ, hợp đồng vay và đối chiếu nội dung trước khi ký nhận.

- Không ký vào bất kỳ giấy tờ nào chưa có nội dung rõ ràng; thậm chí là ký nháp. 

- Theo dõi quá trình thẩm định, phê duyệt và giải ngân khoản vay.

- Báo ngay cho ngân hàng nếu có vấn đề gì bất thường.

Nếu Quý khách cần tư vấn, hãy liên hệ Công ty Luật DHLaw chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan đến: Thừa kế; Đất đai; Doanh nghiệp; Hôn nhân – Gia đình;…. để được hỗ trợ.

—————————————————————————–
Để được tư vấn trực tiếp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai DHLaw
Add: 185 Nguyễn Văn Thương (D1 cũ), Phường 25, Q. Bình Thạnh, TP. HCM.
Tell: (028) 66 826 954
Hotline: 0909 854 850 
Email: contact@dhlaw.com.vn
Rất mong nhận được sự hợp tác của Quý khách hàng!
Trân trọng./.


Bài viết liên quan

Đánh giá chất lượng dịch vụ, bạn nhé!
0

Mua bán nhà đất - Hiểu rõ luật, hạn chế rắc rối

0 0 đánh giá

Chọn đánh giá

Hãy để lại câu hỏi của bạn bên dưới, chúng tôi sẽ trả lời TRONG 15 PHÚT

SĐT và email sẽ được ẩn để bảo mật thông tin của bạn
zalo Zalo: 0979006722 zalo Viber: 0979006722 zalo Nhắn tin Facebook Nhắn tin Facebook
Hotline: 0909.854.850