Câu hỏi: Xin chào Công ty luật DHLaw! Tôi chuẩn bị mua một lô đất có diện tích 4mx17m ở Huyện Hóc Môn TP. HCM. Lô đất này nằm trong sổ đỏ chung 500m2 của Ông Ngọt. Ông Ngọt bán cho Bà An bằng giấy tờ viết tay có gia đình ông Ngọt và xã ký xác nhận. Giờ em mua lai lô đất này của Bà An bằng Hợp đồng mua bán viết giấy tay có UBND xã chứng thực thì có hợp pháp không? Hiện giờ Bà An vẫn kê khai với cơ quan xã và nộp thuế đất.
Vấn đề nữa là: Con ông Ngọt đã mang sổ đỏ này đi thế chấp ở Ngân hàng chưa lấy về. Sau này con ông Ngọt không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng thì ngân hàng xuống tịch thu đất. Vậy tôi có bị mất lô đất này không? Nếu tôi mua thì sau này có làm sổ đỏ, xây nhà đươc không? Trong trường hợp này tôi có nên mua hay không?
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty
tư vấn luật thường xuyên chúng tôi, vấn đề của bạn, DHLaw xin được trả lời như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005
2. Nội dung:
2.1 Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà An:
Theo các thông tin bạn cung cấp diện tích đất mà bạn định mua cùng trên diện tích 500m2 của gia đình ông Ngọt. Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngọt và bà An đã được lập thành văn bản và có chứng thực của UBND xã, phường như vậy đã đảm được về hình thức của hợp đồng theo Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”, tuy nhiên chưa tiến hành tách thửa và làm thủ tục sang tên.
Theo đó, việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng được thực hiện sau khi ông Ngọt đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trên cho bà An, như vậy tại thời điểm con trai ông Ngọt mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân Hàng thì bạn phải xem xét rằng bên thế chấp đã thế chấp 1 phần diện tích đất hay toàn bộ diện tích đất trên. Có 2 trường hợp có thể xảy ra như sau:
Trường hợp 1: Việc thế chấp để đảm bảo cho khoản nợ vay ngân hàng gia đình ông Ngọt chỉ thế chấp 1 phần diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong phần diện tích đất thế chấp không có phần diện tích đất đã bán cho bà An thì bạn vẫn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà An khi có xác nhận của bên ngân hàng về việc này.
Trường hợp 2: Con trai ông Ngọt đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Ngọt phải thông báo cho bà An biết và đồng ý về vấn đề thì mới có thể tiến hành thế chấp tại ngân hàng. Nếu trên thực tế bà An không biết về vần đề này thì bà An có quyền đến ngân hàng và yêu cầu bên ngân hàng hủy hợp đồng thế chấp trên theo quy định tại khoản 3, Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp “Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp”.
Như vậy xét trong trường hợp của bạn nếu bà An biết và đồng ý về việc thế chấp trên thì tại thời điểm này bạn muốn mua lại phần đất này của bà An thì bạn cần phải lưu ý một số vấn đề khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng cụ thể như sau:
2.2 Theo quy định tại Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo đó bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật dân sự.
“Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
Điều 349: Quyền của bên thế chấp:
Như vậy, nếu bà An muốn chuyển nhượng phần diện tích đất trên cho bạn thì phải được ngân hàng đồng ý, nhưng thực tế ngân hàng rất khó để đồng ý về vấn đề này vì sẽ không đảm bảo được quyền lợi của ngân hàng khi bên thế chấp không trả được nợ.
Nếu ngân hàng không đồng ý cho các bên làm hợp đồng chuyển nhượng mà bạn và bà An vẫn thực hiện giao dịch trên thì giao dịch của bạn có thể bị vô hiệu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 122 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 là vi phạm điều cấm của pháp luật.
Theo Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
Theo Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội:
"Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
- Về xử lý tài sản thế chấp.
“Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp
Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.
Điều 336. Xử lý tài sản cầm cố
Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.
Điều 338. Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố
Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.”
Như vậy, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng vay thì bạn không nên làm hợp đồng chuyển nhượng vì khả năng rủi ro rất cao. Vì vậy nếu vẫn muốn thực hiện thủ tục mua bán với phần diện tích đất trên trong trường hợp bên thế chấp đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trên thì bạn có thể thực hiện theo một trong cách sau:
—————————————————————————–
Để được tư vấn trực tiếp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai DHLaw
Add: 185 Nguyễn Văn Thương (D1 cũ), Phường 25, Q. Bình Thạnh, TP. HCM.
Tell: (028) 66 826 954
Hotline: 0909 854 850
Email: contact@dhlaw.com.vn
Rất mong nhận được sự hợp tác của Quý khách hàng!
Trân trọng./.