Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

1. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".

Dựa vào quy định nêu trên, chúng ta có thể hiểu nôm na khái niệm "kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai" tương tự như một hình thức góp vốn để thực hiện dự án. Trong đó, người mua sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án. 

Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư tiến hành trao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho người mua. Đồng thời bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như đã thỏa thuận từ trước.

2. Doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc gì?

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Bình đẳng, tự do thỏa thuận, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. 

- Kinh doanh hợp pháp.

- Bất động sản kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

- Kinh doanh trung thực, công khai, minh bạch.

3. Những hành vi bị cấm trong khi kinh doanh bất động sản?

- Kinh doanh bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

- Thực hiện các dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch của Nhà nước.

- Che giấu, lấp liếm thông tin về bất động sản.

- Có hành vi gian lận, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

- Sử dụng vốn huy động không đúng mục đích theo cam kết.

- Không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền trái quy định của pháp luật.

4. Điều kiện để kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai; doanh nghiệp cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau mới được phép kinh doanh:

- Có giấy phép sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Có đầy đủ hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Có đăng ký Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu.

- Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trước khi mở bán hoặc cho thuê.

5. Quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai?

Tại Chương III, Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có quy định rõ như sau:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

 

6. Vấn đề bảo lãnh được quy định ra sao?

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cần chú ý về vấn đề bảo lãnh được pháp luật quy định như sau:

- Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê loại bất động sản này thì phải có sự bảo lãnh của ngân hàng thương mại.

- Ngân hàng bảo lãnh phải nằm trong danh sách công bố của Nhà nước. Và phải chứng minh năng lực thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình; nếu chủ đầu tư bàn giao dự án chậm tiến độ so với cam kết.

- Hợp đồng bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm trách nhiệm được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

- Chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết.

- Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi dự án được bàn giao đầy đủ.

7. Pháp luật quy định như thế nào về việc thanh toán?

Hiện nay, có rất nhiều chủ đầu tư yêu cầu khách mua đặt cọc trước từ 70 - 80% giá trị bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này có đúng theo quy định của pháp luật Việt Nam hay không?

Căn cứ vào Chương III, Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định thì:

- Việc thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai được chia ra thành nhiều đợt như sau:

   + Lần đầu 30% giá trị hợp đồng.

   + Những lần tiếp theo dưới 70% giá trị hợp đồng; tùy theo tiến độ xây dựng.

- Nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn nước ngoài thì những lần thanh toán tiếp theo không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Nếu dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người mua thanh toán dưới 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại sẽ được thanh toán khi dự án được cấp giấy chứng nhận kể trên.

8. Những điều cần lưu ý khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai?

Sau khi xem qua những thông tin trên thì người mua còn cần chú ý một số vấn đề khi tiến hành ký kết giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai; cụ thể như sau:

- Nên đòi hỏi chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ pháp lý kèm theo.

- Tìm kiếm thông tin về chủ đầu tư để xác định mức độ uy tín trên thị trường.

- Nên soạn hợp đồng theo các thỏa thuận về điều khoản của hai bên thay vì sử dụng hợp đồng mẫu.

- Tìm hiểu xem dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa.

- Cần nắm rõ quyền lợi thanh toán của mình theo quy định pháp luật; nhằm hạn chế rủi ro.

- Chỉ ký hợp đồng mua khi dự án đã giải chấp.

- Nên đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng và dùng nó để đối chiếu với kết quả bàn giao dự án sau này.

- Khi chủ đầu tư chậm bàn giao, người mua có quyền đòi bồi thường theo quy định pháp luật.